Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
La Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas aborda la responsabilidad de las entidades bancarias en aquellos supuestos en los que los compradores han entregado sumas de dinero a cuenta de las futuras viviendas que la promotora nunca finalizó y por ende nunca les fueron entregadas, perdiendo en mucho de esos casos dichos compradores el dinero pagado a la promotora que seguramente se haya declarado en quiebra y sin bienes con los que responder.
La referida normativa pretende garantizar las entregas de dinero realizadas por los cesionarios antes de iniciar la construcción o durante la misma, exigiendo al vendedor de la vivienda el cumplimiento de una serie de condiciones, principalmente garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero, bien mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora por aval solidario prestado por entidad bancaria, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Las siguientes circunstancias concurrentes en este tipo de supuestos son las siguientes:
- que la promotora no de cumplimiento a las obligaciones previstas por la normativa antes indicada, por cuanto no garantice la devolución de las cantidades entregadas, ni suscriba contrato de seguro ni concierta aval solidario.
- que sin embargo perciban las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria o caja de ahorros.
- que se aperture una cuenta especial para que los adquirentes depositasen las cantidades entregadas, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente se podría disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
- que en los contratos de compraventa suscritos no se hubiera hecho constar referencia al aval o contrato de seguro indicados, ni la designación de la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta a través de la cual se habría de hacer la entrega por los adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.
Es cierto, por otro lado, que doctrina jurisprudencial ha establecido que deben diferenciarse dos relaciones contractuales diferentes:
- la primera la efectuada entre la entidad promotora-vendedora
- y, la segunda, la formalización del contrato de seguro o aval bancario que debe cumplimentar la entidad promotora,
Si bien ambos tienen la finalidad de defender los derechos del comprador-consumidor y hacer efectivo el reintegro de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar ( SSTS 8/3/2001 ), pero no significa que, en todo los supuestos, la entidad bancaria financiadora de la promoción y de la construcción de las viviendas deba considerarse como avalista y responder del pago de los anticipos realizados por los adquirentes.
No es eso lo que ha querido el legislador por cuanto, según la normativa citada, dicha entidad bancaria sólo responderá en dos supuestos:
- en primer lugar cuando haya otorgado aval en tal concepto,
- y, en segundo lugar, cuando se hubiese procedido a la apertura de cuentas especiales para proceder a percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes, debiendo dicha entidad bancaria a la separación de dichas cuentas de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas y, para la apertura de estas cuentas o depósitos, la entidad bancaria debe exigir la garantía de que el promotor hubiese concertado seguro o concedido aval bancario y, eso sí, bajo su exclusiva responsabilidad.
La casuística jurisprudencial nos ofrece Sentencias favorables a los intereses de los compradores, como el supuesto de una sentencia recaída en un procedimiento judicial donde 46 compradores sin avales bancarios por las cantidades satisfechas reclamaron solidariamente a la entidad bancaria junto con la promotora el total de los importes satisfechos puesto que la promotora nunca finalizó las obras (Sentencia Audiencia Provincial de Albacete 11/2/2012)
Dicha sentencia viene a condenar a la entidad bancaria a la devolución de todas las cantidades pagadas por los compradores estableciendo por tanto la responsabilidad solidaria de la misma junto con la promotora por interpretación de los artículos 1 y 2 de la citada Ley del año 1968, el art. 4 de una Orden Ministerial del mismo año, así como la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
La principal línea argumental de dicha sentencia para entender a la entidad bancaria como responsable solidaria, aunque esta no fuese parte del contrato de compraventa y no entregó aval a los compradores por dichas cantidades pagadas a cuenta, es que dicho banco era conocedor que los ingresos pagados por los compradores en sus cuentas que la promotora tenía abiertas a su nombre lo eran para la compraventa de unas viviendas en una promoción inmobiliaria y el banco hizo dejación absoluta de sus obligaciones impuestas por la Ley 57/68 incurriendo en “mala praxis bancaria” puesto que por interpretación del art.1.2 de dicha Ley, debiera haber esta exigido al promotor la apertura de una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podría disponer para atender a la construcción de las viviendas, y no debiera haber permitido que los ingresos se hiciesen en cuentas ordinarias, máxime cuando esta era la única entidad que financiaba la promoción y se beneficiaba de dicho negocio inmobiliario.
En conclusión, las entidades financieras son responsables de la devolución de los importes entregados a cuenta por compradores en los supuestos analizados en los que concurran las siguientes circunstancias:
- No exista aval por parte de la entidad bancaria.
- Exista una “cuenta especial” donde se realizaron los depósitos.
- Se evidencie una mala praxis bancaria si se trata de la única entidad financiera y siendo la titular de la cuenta que se utilizaba para financiar la promoción no exijió la prestación de aval a la promotora.
Exista un «daño» que vendrá representado por el perjuicio económico del comprador que no puede obtener la restitución de las cantidades anticipadas en pago del precio.
